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“住宅商用”房屋租賃合同糾紛的解決路徑探析

2015-09-14

“住宅商用”房屋租賃合同糾紛的解決路徑探析
| 來源:中國法院網上海法院 | 作者:孫飛
【案情】

2009年8月27日系爭房屋權利轉移登記至周某名下,房屋用途為居住。2013年5月10日李某(承租方、乙方)與周某(出租方、甲方)簽訂了《上海市商品房租賃合同》一份,約定甲方將房屋出租給乙方。合同第二條“租賃用途”中約定:乙方向甲方承諾,租賃該房屋作為小龍蝦店使用。合同另約定了租賃期限為2013年5月18日至2014年5月17日,月租金為9000元、保證金為18000元等。該合同簽訂后,周某按約向李某交付了系爭房屋。2014年5月17日李某、周某就系爭房屋重新簽訂了《上海市商品房租賃合同》,租賃用途不變,租賃期限為2014年5月18日起至2016年5月17日,第一年月租金為10500元,第二年月租金為11500元,保證金第一年為21000元,第二年為23000元。截止至2014年5月19日李某支付了保證金共計21000元,并付清了2014年7月17日之前的所有租金。2014年7月18日李某從系爭房屋內遷出并將鑰匙返還給周某。

后李某等以系爭房屋為居住用房,因工商單位查處無法繼續經營,而雙方合同中明確租賃用途是開小龍蝦店,為經營之用為由,提起訴訟:1.要求判令李某、周某雙方于2013年5月10日、2014年5月17日簽訂的《上海市商品房租賃合同》無效;2.判令周某返還保證金21000元并返還2014年5月18月至2014年7月17日的租金21000元。而周某則堅持認為系爭房屋的租賃合同合法有效,李某提前解除合同,故其有權沒收李某保證金。

【審判】

一審法院認為,合法登記的房屋信息屬政府公開信息,所以李某、周某就系爭房屋建立租賃合同時,李某對于系爭房屋的性質是知道或者應當知道的事實,故李某、周某雙方簽訂的《上海市商品房租賃合同》應屬于當事人真實意思表示。李某出租給周某的房屋屬合法房屋,雙方建立的租賃合同所涉標的物不具有違法性,李某、周某合同中約定的“作為小龍蝦店使用”是李某租賃房屋后承諾的用途,居住用房是否可以營業應屬于行政部門管轄范圍,李某以其實際使用房屋用途為由要求宣告合同無效,提出的返還租金和保證金的訴訟請求無法律依據。一審法院遂判決:駁回李某的訴訟請求。

一審判決后,李某不服,提起上訴認為,1.周某故意隱瞞系爭房屋為住宅用房不能用作經營的事實,屬于欺詐;2.根據物權法第七十七條及上海市相關法律規定,業主不得違反法律、法規將住宅改成經營性用房,而根據合同法第五十二條規定,周某惡意違反法律強制性規定,隱瞞房屋性質,故雙方租賃合同應當認定為無效;3.即便合同有效,但因為周某明知其房屋性質,但仍將該房屋作為經營性用房出租,并按照經營性用房收取租金,其對合同的無法履行存在過錯,因而應當承擔相應的違約責任。周某則辯稱:在雙方簽訂房屋租賃合同時,就向李某出示了系爭房屋的產權證明。李某在經營長達一年多的時間里,一直未提出異議。此外,因為李某經營小龍蝦存在噪音、油煙擾民行為,才被小區其他業主向工商機關投訴舉報,導致其被工商機關查處,故不同意李某的上訴請求。

二審法院認為,周某明知其房屋性質為居住,仍將其作為商鋪出租給李某用作小龍蝦經營,并按照商鋪標準收取租金,致使承租人在經營過程中,被工商機關告知該房屋不能用于經營,從而無法實現合同目的。因而,周某對合同目的無法實現應當承擔一定的責任。后經過二審法院調解,當事人雙方達成和解協議,周某退還李某租房保證金1萬元,并當場支付完畢,李某撤回本案上訴。

【評析】

隨著我國社會經濟的不斷發展和城市化進程的加快,對商業經營場所的需求也日益加劇。而經營場所作為經營成本的重要組成部分,住宅商用就成為一些經營者為降低經營成本所選擇的一種方式。然而,住宅商用改變了房屋的設計用途,違反了國家的規劃目的,受到相關法律法規的限制,并由此引發大量的糾紛。“住宅商用”房屋租賃合同糾紛所存在的爭議主要有以下幾點:1.“住宅商用”房屋租賃合同的效力界定;2.“住宅商用”房屋租賃合同的撤銷理由及行使限制;3.“住宅商用”房屋租賃合同履行不能的救濟舉措及法律后果。

一、“住宅商用”房屋租賃合同的界定及糾紛類型

依照建設部《房地產統計指標解釋(試行)》的規定,房屋按照用途分類,可以分為“住宅”、“商業、金融和信息用房”等八大類。而“住宅”,是指“專供居住的房屋,包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍(包括職工單身宿舍和學生宿舍)等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等,也不包括托兒所、病房、療養院、旅館等其它有專門用途的房屋。”“商業服務用房”,是指“各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理發店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業和為居民生活服務所用的房屋。”房屋在建造之前,必須取得建設工程規劃許可證,且必須按照批準的建筑設計方案建造,這種規劃設計方案就決定了房屋的具體用途。國家根據社會需要和發展要求,在建造審批時就決定了房屋用途,從而實現地區的合理規劃和功能定位。而住宅商用,就是指在區分所有的建筑物中,業主未經批準而擅自改變房屋用途,利用住宅從事經營性活動的行為,即城市物業業主將住宅用途的房屋改作商業用途或辦公用途的行為。

實踐中,“住宅商用”房屋租賃合同,其發生原因多種多樣。概括來說,主要有以下三種:(1)出租人擅自改變房屋使用性質出租。出租人明知房屋性質為居住,仍將其作為商鋪出租,由此可能引發出租人的瑕疵擔保責任。(2)雙方約定改變房屋用途。租賃雙方對房屋用途均明知,在合同中明確約定房屋用作商鋪使用。(3)承租人未經出租人同意而擅自改變房屋用途。本案中,周某用于出租的房屋,其產權登記的房屋用途為“居住”,然在其與李某簽訂的房屋租賃合同中約定,李某承諾租賃該房屋作為小龍蝦店使用,本案屬于典型的“住宅商用”。

二、“住宅商用”房屋租賃合同的效力界定——兼論《物權法》第七十七條的立法目的

本案中,李某承租系爭房屋后,因工商查處而無法繼續經營,其以雙方簽訂的房屋租賃合同違反了《合同法》第五十二條規定及《物權法》第七十七條規定為由,要求確認租賃合同無效。因而這里有必要對《物權法》第七十七條是否構成《合同法》第五十二條第五項的“強制性規定”進行剖析。

最高人民法院奚曉明副院長在全國民商事審判工作會議上的講話《充分發揮民商事審判職能作用為構建社會主義和諧社會提供司法保障》(2007年5月30日)提到:關于合同無效的認定問題。鼓勵交易是合同法的重要精神,要謹慎地認定合同無效,人民法院審理合同糾紛案件不應產生阻礙合法交易的后果……只有違反法律和行政法規的強制性規定才能確認合同無效。而強制性規定又包括管理性規范和效力性規范。管理性規范是指法律及行政法規未明確規定違反此類規范將導致合同無效的規范。此類規范旨在管理和處罰違反規定的行為,但并不否認該行為在民商法上的效力……效力性規定是指法律及行政法規明確規定違反該類規定將導致合同無效的規范,或者雖未明確規定違反之后將導致合同無效,但若使合同繼續有效將損害國家利益和社會公共利益的規范。此類規范不僅旨在處罰違反之行為,而且意在否定其在民商法上的效力。因此,只有違反了效力性的強制性規范的,才應當被認定為無效。而最高人民法院民一庭負責人就《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》答記者問時明確指出:(1)應當首先在準確判斷相關法律、行政法規的強制性規定是否為效力性強制性規定基礎上,才能認定合同是否無效。(2)嚴格限定無效合同的范圍,僅將違法建筑物租賃合同、轉租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經出租人同意的轉租合同認定為無效。(3)在遵循法律規定精神的基礎上,適用寬嚴適當的原則,確定合同效力,目的就是在盡量維持合同效力的基礎上,促進社會資源的有效利用,保障房屋租賃市場的健康發展。因而,房屋租賃合同違反強制性規定,并非必然引起合同的無效,還要視違反規定的具體情況來判斷。

《物權法》第七十七條規定:“業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意。”有觀點認為,該條就是法律對住宅商用明確限制,也是實踐中認定“住宅商用”房屋租賃合同無效的依據所在。而《物權法》第七十七條之所以對住宅商用進行限制,主要是從以下幾個因素考慮:(1)導致小區公共設施使用緊張,造成了相鄰業主的利益受到不同程度干擾,影響了鄰里之間的和睦;(2)改變了小區的秩序和環境,增加了社區環境的不穩定因素,容易產生安全隱患;(3)改變了城市功能定位,使城市規劃目標難以實現。該條主要是從物權法中建筑物區分所有權原理和民法中相鄰關系原理出發,從而對建筑物區分所有權人進行一定條件的限制。主要目的在于保障業主具有良好的居住環境和品質,以及社會管理的秩序不受經營行為的影響、干擾。最高人民法院日前制定了《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條又對“有利害關系的業主”進行了明確限定,主要是指“本棟建筑物內的業主”。我們可以看出,《物權法》并未對住宅商用采取完全禁止的態度,只要經有利害關系的業主同意,業主可以將住宅改變為經營性用房。該條可以看作授權性規定,授予有利害關系業主同意權,但即使其利害關系業主不同意,其可以依據該條規定,主張排除妨害、財產損害賠償,但對房屋租賃合同的效力不應產生影響。因而,《物權法》第七十七條并非效力性強制性規定,承租人并非利害關系業主,如其僅以房屋租賃合同違反了該條規定為由,要求確認合同無效,不應支持。

本案中,一審法院正是基于此認為,李某與周某間房屋租賃合同系雙方的真實意思表示,且系爭房屋是合法的,不違反法律的其他規定,故合同應合法有效。至于居住用房可否出租后用于經營,則屬于行政部門管轄范圍,不應當由法院再認定,從而駁回了李某要求確認合同無效的訴請。

三、“住宅商用”房屋租賃合同的法定撤銷理由及舉證責任平衡

根據合同法第五十四條規定,當事人一方可以基于以下理由請求人民法院變更或者撤銷合同:(1)因重大誤解訂立的合同;(2)在訂立合同時顯失公平的;(3)一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同。因而,可撤銷合同的前提就是合同已經成立有效,只不過由于當事人意思表示方面存在瑕疵,從而賦予因為該瑕疵可能利益受損的合同一方選擇權,要么繼續履行合同,要么要求撤銷合同。

具體到“住宅商用”房屋租賃合同中,主要有兩種可撤銷的情形,一種是出租人隱瞞了房屋性質構成欺詐,另一種是承租人誤以為租賃房屋系商鋪,從而產生重大誤解。以上兩種情形,承租人均可行使合同撤銷權,要求撤銷合同。當然,出租人行使合同撤銷權,并非沒有任何限制,只要其認為存在撤銷的法定事由就可以當然的撤銷合同。根據最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第五條第一款,在合同糾紛中,主張合同撤銷的一方當事人對引起合同關系變動的事實承擔舉證責任。這就意味著承租人要行使合同撤銷權,就要對發生合同撤銷的法定事由即雙方在合同訂立時存在重大誤解或者一方欺詐負有舉證責任。當然,合同存在重大誤解或者一方欺詐,也就意味著行使撤銷權的一方在合同訂立時應當出于善意,否則難以構成重大誤解和欺詐。如果承租在合同訂立時,明知房屋性質,仍舊要求訂立合同并履行了合同,則視為承租人放棄了合同撤銷權,其不能在合同后續履行過程中再要求撤銷合同。

本案中,承租人李某認為,周某故意隱瞞房屋性質,構成欺詐。而周某則辯稱,早在房屋租賃時,就已經向李某出示了房產證,李某是明知房屋系經營性用房,而且一直租賃房屋達一年之久,從未提出異議。但雙方均未就此提供證據予以證明。此時,就需要法院根據舉證責任對李某關于周某構成欺詐的主張進行判斷。一審法院認為,房屋信息都是屬于公開的,李某作為承租人,其理應對房屋是否屬于周某所有,其房屋信息進行核查,然李某在長達一年多的時間里,從未對房屋性質提出過異議,由此可以推斷出李某知道或者應當知道房屋性質。最后,一審法院并未采信李某關于周某故意隱瞞房屋性質構成欺詐的主張,這也關閉了李某通過撤銷房屋租賃合同解決糾紛的渠道。

四、“住宅商用”房屋租賃合同的解除事由及責任分擔

“住宅商用”房屋租賃合同,雖然不能以違反《物權法》第七十七條規定而直接認定為無效,但因其違反了國家的規劃目的,在作為經營性用房使用過程中,還可能因為違反了部門規章或地方性法規的強制性規定而無法實現合同目的。如,承租人可能在辦理工商登記或消防驗收時遭遇麻煩,或者“門面”隨時可能會被城管執法部門查封,以至于影響到承租人的合法權益。在此種情況下,房屋租賃合同的目的已經無法實現,承租人可以依照合同法規定,要求解除合同。

(一)“住宅商用”房屋租賃合同解除的法律依據

根據《合同法》第九十三條、第九十四條規定,合同解除可以分為約定解除和法定解除。約定解除權指的是依照當事人合意發生的解除權。而約定解除權又可以分為兩種情況:協議解除和約定解除權。所謂協議解除,是指合同成立后,未履行或者未完全履行前,當事人通過協商而解決,使合同效力發生消滅的行為。由于協議解除是在合同成立后而非合同訂立時約定解除,因而又稱為事后協商解除。這種解除條件,就是要雙方達成合意,這也是合同自由原則的體現。而約定解除權,是指當事人雙方在合同中約定,在合同成立以后,未履行或者未完全履行之前,由當事人一方在出現某種情況后通過行使解除權使合同關系消滅。在房屋租賃合同中,雙方在訂立合同時約定,出租人可能對房屋的具體用途作出特別限制,如要求承租人不得從事非法經營、承租人不得隨意改變房屋用途,一旦承租人違反了上述約定,出租人則可以依據合同約定行使合同解除權。本案中,周某就是因為上一個承租人租賃其房屋從事非法經營,從而在合同中明確要求李某對其房屋用途作出承諾:作為小龍蝦店使用。

而法定解除權就是只有具備了法律明確規定的情形之后,才可以解除,具體法定解除理由如下:(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;(二)在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;(三)當事人一方遲延履行主要債務,經催告后在合理期限內仍未履行;(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;(五)法律規定的其他情形”。本案中,李某因其承租的房屋并非商鋪,不能用于經營,從而被工商機關查處,無法實現其承租房屋的合同目的,因而其有權要求解除合同。

(二)“住宅商用”房屋租賃合同解除后的法律后果

承租人有權解除合同,但并不意味著合同解除后的所有責任均由出租人承擔。根據《合同法》第九十七條的規定,合同被解除后,尚未履行的部分無需繼續履行;對于已經履行的部分,當事人應當根據履行情況和合同性質,采取恢復原狀或其他補救措施,并有權要求賠償損失。因而,合同解除的法律后果:終止履行、恢復原狀、賠償損失。從該條規定來看,關于合同解除的效力,首先承認合同的解除向將來發生效力,即對于尚未履行的,終止履行;承認合同的解除可以產生溯及既往的效果,即已經履行的應當恢復原狀或者采取其他補救措施。對房屋租賃合同而言,終止履行還好理解,恢復原狀在實踐中難以操作。在房屋已經交付使用后,承租人對房屋的使用在性質上是不可能恢復原狀的,如果僅要求出租人返還租金和保證金,則相當于承租人無償使用租賃房屋,顯然對出租人而言,有失公平。對此,《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條規定:“房屋租賃合同無效,當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的,人民法院一般應予支持。”因此,即便合同解除后,出租人則無需承擔返還房租的義務。

就合同解除后的損失賠償問題,因合同解除所發生的損失,首先應由雙方協議解除時商定,如果雙方無法達成協議,則損失范圍應當包括:(1)訂立合同時所支出的必要費用;(2)因相信合同能適當履行而作準備所支出的必要費用;(3)合同解除后因為恢復原狀而發生的損害,如清場費用。具體到房屋租賃合同中,主要是指裝修損失,《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條、十一條、十三條規定,對裝修物的處理有著明確的解答。

至于損失賠償的具體責任分擔上,根據《民法通則》第一百一十五條規定,在合同解除后,確因一方當事人的過錯造成另一方的損害,有過錯的一方應當向受害方賠償損失。因而,對于損失的責任負擔上,要綜合雙方的過錯予以具體確定。本案中,周某作為出租人其明知房屋為居住用房,而且也知道李某承租房屋用于經營小龍蝦使用,但其仍舊與李某簽訂房屋租賃合同,并且依照商鋪標準收取租金,顯然其對合同目的無法實現具有過錯。而作為承租人的李某,其在合同訂立時就已知道或者應當知道房屋性質,并應當預見合同履行中可能存在的風險,但其仍舊與周某簽訂租賃合同,并且在長達一年多的時間里,并未提出異議,因而,李某在對合同目的無法實現同樣具有過錯。在雙方均具有過錯且無法區分主次的情況下,周某返還保證金,李某返還房屋。至于李某的賠償裝修損失及經營損失、返還租金等訴請,則無法得到支持。依據此審理思路,二審法院進行調解,從而最終促使雙方當事人達成和解協議,周某退還李某1萬元保證金。

(作者單位:上海市第一中級人民法院)

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